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據鳳凰房產統計，新政出臺至今，杭州市區共有16宗地塊貼上瞭自持標簽。
自持是什麼？全國范圍內早有先例
從字面釋義，自持即房企自己持有地塊。舉例來說，某宗地塊房企自持比例為100%，就意味著該地塊上所有的建築體量需房企自己持有且不得轉讓、出售。
今年在杭州落地的自持新政，眼下看來還算是新鮮事兒。其實，放眼全國，北京、上海、廣州、佛山台灣商標申請等城市早已成為試驗田。
回顧一下重要節點。據鳳凰房產觀察，自持地塊的策源地在北京。2016年12月，台中商標註冊流程萬科豪擲109億在北京拿下2宗全自持地塊，正式拉開瞭房企自持帷幕。
網傳萬科100%自持地塊的眾籌開發模式流程（圖片來源於網絡）
今年6月，僅隔半年後，萬科以最高限價25.3億，拿下佛山首宗“競自持年限”地塊，自持比例達到100%，自持年限為70年。據相關媒體統計，目前，萬科手中握有3宗100%全自持地塊。
此外，世茂在佛山擁有一宗40%自持比例商住地，招商東航聯合體、金茂在上海各有一宗100%全自持地塊。
據鳳凰房產觀察，就政策層面而言，自持趨勢短期內並不會變。上海青浦7月25日即將開標的商辦用地，規定自持面積不低於80%。珠海市掛牌的多宗商用地塊，直接要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。
回到杭州，目前16宗自持地塊中，有2商1宅共計3宗地塊觸及100%自持。其中，葛洲壩蔣村地塊為主城宅地自持比例最高。
（鳳凰房產/制）
自持是道“坎” 開發商為何躍躍欲試？
“開發商瘋瞭吧！自持比例拱到那麼高？”事實上，每一次土拍誕生的高自持比例地塊背後，類似的質疑聲不絕於耳。
在調樓市、控地價的背景下，開發商為什麼都願意迎難而上，搶做第一個吃螃蟹的人？
“大傢都不清楚後市，可以說都在賭未來。”文泓地產總裁陳中文告訴鳳凰房產，很多開發商有這種心態，覺得後期政策可能會有所松動。
當然，刨除開發商的感性猜想，實際原因占比更大。“土地獲取往往是戰略目標、業績要求。”陳中文坦言。事實上，據鳳凰房產觀察，在當前杭州主城拿地難的情況下，房企若不主動拿地將更顯被動。
“用腳投票、逃離杭州的開發商比比皆是。”一位業內人士笑稱，“要麼在沉默中爆發，要麼在沉默中滅亡。”
另一方面，自持更像是房企轉型的助推器。這些年，不少房企如萬科、綠地、龍湖、金茂等房企紛紛喊出轉型口號，意欲轉向城市服務運營商。
“巧婦難為無米之炊”，自持地塊的出現，從某種意義上來說，正是打開瞭房企多元化嘗試的新大陸。
自持怎麼玩？商業、養老、長租多方面破題
鳳凰房產觀察發現，即使房企有心自持，目前仍鮮有成熟案例。多位開發商也向鳳凰房產表示，“並未找到破題思路。”
那麼，自持到底應該怎麼玩？
鳳凰房產收集業內多方聲音得知，在自持地塊的打造上，養老、長租公寓、商業、金融等方面都是可以嘗試的方向。
近幾年，養老地產熱度不減，房企試水動作頻繁。舉例來說，萬科已發展隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之傢三大業務。遠洋也已構建大型CLRC長者社區、中型CB老年公寓、小型CC照料中三條產品線。
起步稍晚的長租公寓，則在今年迎來爆發式增長。萬科泊寓、龍湖冠寓、佳兆業寓享空間……房企涉獵長租公寓的同時，也為存量物業帶來瞭新機遇。“房地產憑借物業優勢，能一次性投入大資金量，迅速占領市場。”萬科泊寓相關負責人透露。
萬科泊寓精峰世紀大廈店（鳳凰房產/攝）
金融方面，多數聲音支持開發商用資產證券化方式破題，如打包項目發行REITs。但業內專傢表示，實操風險較大。在杭州樓市，REITs尚屬空白，更需後期摸索。
對比以上玩法，房企在商業自持上，顯得更為輕車熟路。以杭州萬科為例，其在購物中心、商業綜合體、社區商業上均有自持探索。鳳凰房產進一步得知，杭州萬科在良渚文化村勸學裡項目上，正在構建商業自持藍圖。
萬科台中商標申請類別勸學裡效果圖
據悉，該項目體量約13.35萬方，地塊出讓時規定20%商業且8000方持有5年不可轉讓。如何做好商業自持？萬科內部人士透露，結合資產效益和片區規劃，勸學裡商業自持部分計劃打造適量社區商業、酒店、銷售型小戶型公寓。此外，社區辦公、盒子商業也被納入考量范圍。
在資產處理方式上，勸學裡提出先招商、後銷售的模式。開發商認為，基於此，項目能快速回籠資金、提高住宅溢價並催化銷售。
可以說，作為新政後首個呈現自持的項目，勸學裡在商業上的玩法，不失為一種新思路。而對於拿到自持地塊的房企而言，破題之路依舊漫長。
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